金配资 40亿！恒大物业七折出手

靴子落地，恒大物业（06666.HK）终于迎来了它的买家。

10月30日一早，恒大物业公告称，中国恒大及其子公司CEG Holdings已与另类投资机构太盟投资集团（以下简称为“太盟”）订立协议，拟向后者出售合计约55.15亿股恒大物业股份，占已发行股份总数的51.016%，总现金代价约40.26亿港元。

自2025年9月清盘人正式寻求出售恒大物业以来，该股权处置事项已持续一年有余。其间，意向买家究竟是谁数度成为市场猜测的对象。如今，这笔交易有了实质进展。

业内指出，这是2026年物管板块最大的一笔控股权交易。在上半年无新增IPO、上市物企总市值持续回落的背景下，该笔交易为6亿平方米级平台重新提供了定价参照，也给出了私募基金接盘、独立运营的困境资产处置范式。

受该笔交易影响，恒大物业于10月30日上午9时恢复买卖后，股价一路震荡走低，截至午间收盘，报1.030港元，跌13.08%，总市值约111.35亿港元。

折价近3成

本次出售的股份为中国恒大及CEG Holdings在恒大物业的全部持股。其中，中国恒大直接持有约1.47亿股，占比1.361%；CEG Holdings持有约53.68亿股，占比49.655%。清盘人作为卖方代理人签署购股协议。

接盘方为太盟投资集团旗下主体。公告称，待协议约定的先决条件达成、交易完成后，太盟方面将成为恒大物业的新控股股东。

据披露，太盟是一家专注于亚太区的另类投资机构，截至6月底，其管理资产规模超过600亿美元。该机构近年来在不动产相关领域有多次标志性出手，包括2024年牵头取得珠海万达商管控制权、2025年参与收购48座万达广场相关项目，2026年7月又以顾问角色的促成方圆生活服务股权交易等。记者从知情人士处获悉，太盟没有对珠海万达商管与恒大物业资产合并、业务重组的计划，两家公司将保持完全独立。

值得一提的是，此次交易的两部分股份的现金收购价格有所区别。中国恒大所持股份的收购价为每股0.8359港元，CEG Holdings所持股份为每股0.7271港元，不过太盟将承担CEG Holdings税费等负债合计5亿元人民币的安排。最终，中国恒大及CEG Holdings就每股销售股份获得的总收益相同。

交易完成后，高盛将代表买方向其他股东发出强制性现金要约，每股要约价为0.8359港元，较恒大物业最后交易日收市价1.185港元折让约29.5%。受该笔交易影响，10月30日开盘后，恒大物业股价一路走低。

中指研究院物业研究部研究副总监彭雨认为，按0.8359港元算，恒大物业目前总估值约90.37亿港元，对应2025年归母净利（9.87亿元）的PE约8倍出头，对应2026上半年年化净利PB约4.5倍。不过，这是“清盘人变现价”里含了历史坏账折扣：关联方应收20.89亿元已全额计提、134亿存款质押案至今只追回950万元。

“对太盟来说，这笔交易是划算的：用控股权溢价买断清盘不确定性，赚的是‘去恒大化’后治理修复和现金流折现的钱；对清盘人也是现实高价，毕竟资产在清盘池里不拆卖没有别的解法。”彭雨认为。

另外，太盟拟维持恒大物业的上市地位。彭雨认为，这意味着恒大物业作为独立资本平台的价值被买方认可，其对应的是融资渠道、流动性溢价与品牌信用，而非单纯的在管面积；同时，对出险物企而言，“保壳”是一种风险化解路径，保留企业主体与资本平台功能，使经营得以延续、债权人可以通过股权变现获得回收。

曾叫价200亿港元

恒大物业最早于2021年被摆上货架。彼时，中国恒大陷入流动性危机，寻求出售旗下资产回笼资金，恒大物业是其中重要的变现标的。

当年10月1日，中国恒大与合生创展旗下公司订立协议，拟出售恒大物业约54.16亿股股份，占已发行股本的50.1%，交易对价约200.4亿港元，相当于每股约3.70港元。但不到一个月，交易生变，双方在收购款支付路径等方面存在分歧，出售最终未能完成。

此后，中国恒大债务重组遭遇变故，并于2024年1月被香港高等法院颁令清盘。恒大物业的出售转由清盘人推进。

去年9月中旬，恒大物业披露，收到中国恒大及CEG Holdings清盘人发来的接洽函，清盘人一直寻求机会出售所持恒大物业股份，且已收到部分有意方提交的不具约束力的指示性要约，相关股权处置再度提上日程。

此后，出售程序逐步推进，清盘人邀请选定投标人查阅资料，接收更新后的意向要约，并安排尽职调查。今年4月中旬，潜在卖方与一名选定投标人签订排他性协议，就交易开展为期30个工作日的谈判。

当时，市场曾传出中海、华润置地、太盟投资及广东旅控等多个潜在买家，但其身份始终未披露。直至今年6月下旬，恒大物业宣布此次谈判终止，双方并未订立任何正式或具法律约束力的买卖协议，交易最终告吹。

清盘人继续另寻买家。7月末，恒大物业披露，新加入及此前参与过出售程序的潜在买方均在接洽之列。9月30日，宣布再次签订排他性协议，谈判期限截至10月27日。这期间，已有市场消息称买方为太盟。10月28日，双方正式签署购股协议，买家身份随之揭晓。

这场出售历时一年有余，根据清盘人此前发布的清盘进展公告，自2025年8月启动出售程序以来，清盘人累计接触超过160名潜在投资者，并曾与其中30多家签署保密协议。

财务状况正在修复

在股权出售反复推进的同时，恒大物业的经营及财务状况也已得到逐步修复。

据2026年中期业绩，恒大物业上半年实现营业收入约69.43亿元，同比增长4.5%；公司拥有人应占利润约5.17亿元，同比增长约9.5%；毛利率约19.2%，同比提升约1.2个百分点。截至6月末，可用资金约42.44亿元、基本无有息负债。恒大物业已成为轻资产“现金奶牛”。

与此同时，市场化拓展也在持续。上半年，恒大物业累计签约、含续签的第三方管理面积约4300万平方米，合同年饱和收入近10亿元。截至2026年6月末，公司在管面积约6.03亿平方米，稳居行业前三。

在彭雨看来，恒大物业能被卖出这一价格，且由私募机构而非国资接手，正是由于其已脱离母公司信用、形成独立造血能力，这也是它区别于恒大系其他资产的核心卖点。

“目前，恒大物业的第三方收入占比已接近100%，关联方收入仅约265万元，同比大幅下降87%。”彭雨表示，这意味着，在母公司出险、清盘的背景下，恒大物业的经营并未随关联方崩塌，反而保持了收入与利润的正增长，成为一笔干净且能持续产生现金流的资产。

不过，原股东留下的关联方问题仍未完全解决。此前约134亿元存款质押被强制执行事件，令恒大物业遭受重大损失，也引发了后续调查、管理层调整及诉讼追偿。

2025年1月，恒大物业披露相关法院判决，责任方应向旗下附属公司偿还款项及利息。但截至2026年6月底，公司累计追回款项仅约950万元，剩余款项的回收仍存在重大不确定性。

除此之外，彭雨还提到，当前恒大物业的发展也存在明显的制约因素，例如金融资产减值损失1.44亿元同比翻倍、财务成本0.8亿元接近翻倍、应收贸易账款升至29.23亿元等，同时基础物管毛利率偏低、社区增值服务收入占比不足8%的结构问题，仍需要时间进行改善。

在这样的背景下，太盟接受恒大物业与其过往的收购路径关系密切。

彭雨认为，这家机构，在不动产上的路径是先取得运营平台控制权，再改善经营，最后择机退出。目前，太盟已控股珠海万达商管并布局了48座万达广场，本次针对恒大物业的收购将补齐“居住场景”入口，形成被资本市场看好的“商管+住宅物管”的双轮运营闭环。未来，商业与住宅业态的设施管理经验有望实现互补，渐进推动协同发展。

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